În România, predarea unui imobil rezidențial de la dezvoltator către asociația de proprietari este rareori tratată ca ceea ce este de fapt: un transfer de responsabilitate tehnică. Se predau documente. Se adună semnături. Iar datele de monitorizare geotehnică și structurală acumulate pe parcursul execuției — datele care ar trebui să fie fundamentul unei exploatări sigure și informate — dispar frecvent, complet, din ecuație.
Mariana Garștea, Director General Sixense România, lucrează de 15 ani la intersecția acestei probleme. Sixense România este liderul național în monitorizarea structurală și geotehnică a șantierelor și clădirilor și singura companie cu un laborator autorizat ISC dedicat exclusiv acestui domeniu (autorizație ISC nr. 4036/2023). Într-un interviu acordat publicației GOVNET, ea explică ce înseamnă o predare responsabilă, ce cere legea și ce ar trebui să știe orice viitor proprietar de apartament înainte de a semna.
Momentul predării: unde se pierde responsabilitatea
Momentul în care un dezvoltator predă o clădire rezidențială către asociația de proprietari este, în termeni tehnici, un moment care ar trebui să fie bine documentat. În practică, este adesea momentul în care o parte importantă din informația despre comportarea structurală a clădirii pur și simplu dispare din imagine.
Ce trebuie transferat este Cartea Tehnică a construcției, în integralitatea ei, inclusiv Capitolul D — capitolul dedicat urmăririi comportării în timp. Acest capitol trebuie să conțină toate măsurătorile realizate în faza de execuție, programul de urmărire întocmit de proiectant, rapoartele tehnice semnate de specialiști atestați și jurnalul evenimentelor actualizat cu fiecare intervenție sau observație relevantă din timpul execuției. Capitolul D este singurul document care îi spune unei asociații de proprietari cum s-a comportat clădirea din primul ei moment și ce ar trebui urmărit în continuare. Fără el, faza de exploatare începe fără niciun reper tehnic.
Obligația legală există. Legea 10/1995 și Normativul P130/2025 sunt clare în privința cerinței de a urmări comportarea construcțiilor pe întreaga durată de viață, inclusiv în exploatare. Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari plasează această responsabilitate direct asupra asociației, din momentul recepției clădirii.
Problema reală nu este absența cadrului legal. Problema este că procesul de predare este tratat, în majoritatea cazurilor, ca o formalitate administrativă, nu ca un transfer de responsabilitate tehnică. Documentele se predau — uneori incomplete — fără ca cineva din partea asociației să știe ce să ceară sau cum să verifice ce primește. Monitorizarea realizată în execuție există pe hârtie, dar nu este însoțită de nicio explicație clară despre ce ar trebui să se întâmple cu ea mai departe. Așa că datele există, dar nu sunt niciodată folosite.
Acesta este momentul în care o clădire intră în exploatare fără un istoric real de urmărit și fără un plan clar de continuitate. Consecințele nu sunt vizibile imediat. Dar se acumulează.
De la proiectare la predare: unde apar fisurile
Lanțul este destul de previzibil și l-am văzut repetat în multe proiecte.
Începe în faza de proiectare. Programul de urmărire ar trebui întocmit de proiectant ca parte integrantă a proiectului tehnic, calibrat la riscurile specifice ale acelei clădiri: tipul de teren, condițiile geotehnice locale, clasa de importanță a clădirii. Când acest program lipsește sau este tratat superficial, nu există un cadru de referință față de care comportarea ulterioară a clădirii să poată fi evaluată.
Apoi, în timpul execuției, monitorizarea șantierelor — când are loc — tinde să fie făcută pentru a bifa o cerință contractuală, nu pentru a produce date efectiv utile. Se fac măsurători, se generează rapoarte, dar nimeni nu le interpretează și nu le leagă de decizii concrete. Datele rămân într-un dosar.
La momentul predării, presiunea este de a închide proiectul. Observațiile din faza de monitorizare nu ajung la asociația de proprietari și nu se traduc în recomandări clare pentru perioada de exploatare.
Costul apare în exploatare, în moduri previzibile:
- Fisuri repetate în aceleași zone sau la același nivel
- Tasări neuniforme, vizibile prin uși și ferestre care nu se mai închid corect
- Umiditate recurentă în subsoluri sau în spațiile comune
- Expertize tehnice de urgență, adesea disproporționat de costisitoare pentru că nu există date pentru a localiza și dimensiona corect problema
- Litigii între proprietari, asociații și dezvoltatori — pe care un istoric documentat de urmărire le-ar fi putut preveni sau rezolva rapid
O clădire rezidențială nu cedează brusc. Ea semnalează — dar numai dacă instrumentele de „ascultare” au fost integrate de la început.
Cum arată o predare corectă în practică
O predare responsabilă înseamnă că asociația de proprietari primește nu doar cheile unei clădiri, ci capacitatea reală de a o gestiona în siguranță.
Din partea dezvoltatorului, predarea ar trebui să includă:
- Cartea Tehnică completă, cu Capitolul D actualizat până la data predării
- Rapoartele de monitorizare realizate în execuție, semnate de un laborator autorizat ISC
- Programul de urmărire întocmit de proiectant pentru faza de exploatare, cu frecvențele de măsurare recomandate și parametrii urmăriți
- Un rezumat clar al observațiilor sau comportărilor care necesită atenție continuă în primii ani de exploatare
Nu este suficient ca aceste documente să existe fizic. Ele trebuie explicate. Asociațiile de proprietari nu au, de regulă, expertiză tehnică. Un dosar de câteva sute de pagini, predat fără context, nu va fi folosit.
Înainte de a semna protocolul de predare, o asociație de proprietari ar trebui să întrebe:
- A fost realizată monitorizare structurală și geotehnică în execuție, de către un laborator autorizat?
- Există rapoarte semnate care confirmă acest lucru?
- Există un program de urmărire pentru faza de exploatare?
- Cartea Tehnică conține un Capitol D completat?
Dacă răspunsul la oricare dintre acestea este neclar sau negativ, predarea nu ar trebui semnată fără clarificări. A semna un protocol de predare care nu confirmă existența acestor documente înseamnă că asociația își asumă responsabilitatea pentru o clădire fără instrumentele minime necesare pentru a o gestiona responsabil.
De ce contează dincolo de clădirea în sine
O persoană care cumpără un apartament face, în majoritatea cazurilor, cea mai mare decizie financiară din viața ei. Este firesc să verifice prețul pe metru pătrat, finisajele, orientarea, cartierul. Este mai puțin firesc, deocamdată, să verifice siguranța structurală a clădirii. Exact asta ar trebui să se schimbe.
Sfatul meu principal este: cereți documente, nu asigurări verbale. Un dezvoltator serios are Cartea Tehnică a construcției, rapoarte de monitorizare realizate de un laborator autorizat ISC și un protocol de predare semnat. Dacă aceste documente nu pot fi puse la dispoziție — sau dacă răspunsul este evaziv — acesta este un semnal de avertizare real, indiferent cât de atractivă pare oferta.
Concret, un cumpărător informat ar trebui să întrebe:
- A fost clădirea monitorizată structural și geotehnic în faza de execuție?
- Cine a realizat acea monitorizare și deține o autorizație de laborator ISC?
- Există un program activ de urmărire pentru faza de exploatare?
Dincolo de documente, există și lucruri pe care un cumpărător le poate observa direct. O ușă care nu se închide corect, fisuri repetate la același nivel sau în aceleași zone, umiditate recurentă în spațiile comune — acestea nu sunt neapărat mici probleme de finisaj. Pot fi semnale ale unei mișcări structurale care merită investigată.
Proprietatea rezidențială este o investiție pe termen lung. Siguranța structurală a clădirii face parte din valoarea acelei investiții. Cu cât mai mulți cumpărători pun aceste întrebări, cu atât industria va simți mai multă presiune să se îndrepte în direcția corectă.
Sixense România folosește platforma Beyond Monitoring pentru a oferi proprietarilor și administratorilor de clădiri acces în timp real la date structurale, alerte automate și un istoric documentat al comportării clădirii — de la execuție până la exploatarea pe termen lung. Dacă sunteți implicat într-un proiect rezidențial și doriți să înțelegeți cum arată în practică o monitorizare responsabilă, contactați echipa Sixense România.