Transforming your infrastructure into living assets
Contactați-ne
Contactați-ne

Urmărirea comportării în timp a clădirilor rezidențiale

Sprijinim asociațiile de proprietari în organizarea urmăririi comportării în timp a clădirilor, prin inspecții, măsurători și monitorizare adaptate particularităților fiecărui imobil. Furnizăm date și rapoarte tehnice documentate, utile pentru identificarea evoluției eventualelor degradări și fundamentarea deciziilor privind întreținerea și exploatarea construcției.

Solicitați o ofertă

Ce prevede legea

Urmărirea comportării construcțiilor în exploatare nu este reglementată de un singur act. Asociația de proprietari are obligații care decurg din toate actele de mai jos, aplicate împreună.

  • Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), în vigoare din 25 august 2026. Art. 550 prevede că urmărirea comportării în timp se aplică tuturor construcțiilor, cu excepția celor încadrate în clasa de consecințe CC1, și că beneficiarul răspunde de urmărire pe perioada de utilizare. După darea în exploatare, beneficiarul actualizează și aplică graficul de monitorizare, direct sau printr-o firmă specializată (art. 551 alin. (6)).
  • HG nr. 766/1997, Anexa nr. 4 — Regulamentul privind urmărirea comportării în exploatare, intervențiile în timp și postutilizarea construcțiilor, menținut în vigoare prin art. 577 alin. (3) din CATUC. Regulamentul stabilește cele două forme de urmărire, curentă și specială, și obligațiile proprietarilor, administratorilor și utilizatorilor.
  • Normativul P 130-2025 privind urmărirea comportării în exploatare a construcțiilor, aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 770/2025 și menținut, de asemenea, prin art. 577 alin. (3) din CATUC. Normativul stabilește cum se face urmărirea: ce se observă și ce se măsoară, cu ce periodicitate și cum se consemnează rezultatele.
  • Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor. Comitetul executiv asigură urmărirea comportării în timp a construcției pe toată durata ei de existență (art. 55 alin. (1) lit. m)). Președintele păstrează cartea tehnică a construcției și asigură completarea ei la zi (art. 57 lit. j)). Dacă cartea tehnică sau proiectul lipsesc, asociația are obligația să le reconstituie (art. 8).

Ce înseamnă aceste obligații pentru asociație

  • Cartea tehnică a construcției există, este păstrată și este completată la zi. Rapoartele de urmărire se consemnează în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică (CATUC, art. 550 alin. (22)).
  • Urmărirea curentă se face periodic, la intervalele din cartea tehnică și din P 130-2025, și după evenimente care pot afecta clădirea: cutremur, infiltrații, inundații, lucrări în apartamente sau în vecinătate.
  • Urmărirea specială se face acolo unde cartea tehnică, proiectul sau constatările din urmărirea curentă o cer, pe bază de program, cu măsurători instrumentale. Urmărirea specială nu înlocuiește urmărirea curentă.
  • Rezultatele stau la baza deciziilor adunării generale privind lucrările de întreținere și reparații la părțile comune.

Necompletarea și nepăstrarea cărții tehnice, precum și neexecutarea obligațiilor de urmărire a comportării în exploatare sunt contravenții (CATUC, art. 570 alin. (1) lit. t) și u)), sancționate cu amendă de la 20.000 la 50.000 lei.

Primul pas: verificarea documentației existente

Multe blocuri au cartea tehnică incompletă, iar unele nu o mai au deloc. De aici pornim. Analizăm ce există, nu ce lipsește, și stabilim împreună cum se completează.

Ce ne trimiteți

  • cartea tehnică a construcției, în starea în care se află;
  • proiectul și planurile clădirii, inclusiv planurile subsolului, dacă le aveți;
  • procesele-verbale de recepție;
  • rapoartele anterioare de urmărire sau de inspecție;
  • documentele lucrărilor executate în timp: reabilitare termică, consolidări, modificări la apartamente sau la spațiile de la parter, înlocuiri de instalații;
  • ce au observat proprietarii: fisuri, infiltrații, deformații, uși sau ferestre care nu se mai închid corect.

Ce primiți

O constatare scrisă care arată ce documente există și ce acoperă, ce trebuie acoperit mai departe și cum se poate reconstitui ce lipsește, ce formă de urmărire se aplică clădirii și cu ce periodicitate. Pe baza ei vă transmitem oferta.

Ce face Sixense pentru asociația dumneavoastră

  • Verificarea documentației și a cărții tehnice. Constatarea descrisă mai sus, ca bază pentru tot ce urmează.
  • Proiectul de urmărire al clădirii. Ce se urmărește, în ce puncte, cu ce metode și cu ce frecvență, adaptat structurii și istoricului blocului.
  • Inspecții periodice ale structurii și ale părților comune: subsol și fundații, elemente structurale, rosturi, fațade, terasă sau acoperiș.
  • Măsurători. Nivelment pe mărci de tasare, urmărirea evoluției fisurilor, măsurători de înclinare, iar unde este nevoie, senzori cu achiziție automată de date.
  • Rapoarte de urmărire pentru jurnalul evenimentelor din cartea tehnică, redactate astfel încât să poată fi prezentate în adunarea generală.
  • Intervenție după evenimente. Inspecție după un cutremur sau la începerea unor lucrări în vecinătatea blocului, cu monitorizarea clădirii pe durata acestora.
  • Recomandarea pasului următor. Când rezultatele urmăririi o impun, vă spunem, conform legii, la cine trebuie să mergeți mai departe și vă predăm datele necesare.

Sixense Solutions are laborator autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții și lucrează exclusiv în monitorizare geotehnică și structurală, cu echipe în București și Cluj-Napoca. Face parte din Sixense Group, companie a grupului VINCI.

Ce câștigă asociația

  • Conformitate documentată. Obligațiile din CATUC, HG nr. 766/1997, P 130-2025 și Legea nr. 196/2018 sunt îndeplinite și consemnate în cartea tehnică, inclusiv în cazul unui control ISC.
  • Protecție pentru președinte și comitet. Legea nr. 196/2018 prevede răspunderea personală sau solidară a acestora pentru prejudiciile produse prin neîndeplinirea atribuțiilor (art. 58 alin. (2)). Rapoartele de urmărire arată că atribuția a fost îndeplinită.
  • Decizii pe date măsurate. Adunarea generală aprobă lucrările pe baza evoluției măsurate a clădirii: ce este necesar, cu ce prioritate și în ce ordine.
  • Fond de reparații planificat. Degradările identificate din timp se tratează prin intervenții mai mici, planificate, nu prin lucrări de urgență.
  • Dosar complet. Dacă urmărirea arată că este nevoie de un pas următor, istoricul clădirii este deja strâns, ordonat și consemnat.

Cum lucrăm

  1. Ne trimiteți documentația existentă a clădirii.
  2. O analizăm și vă transmitem constatarea în scris.
  3. Vă transmitem oferta: forma de urmărire aplicabilă, periodicitatea și costul.
  4. După aprobarea în adunarea generală, executăm inspecțiile și măsurătorile conform proiectului de urmărire.
  5. Predăm rapoartele pentru cartea tehnică și pentru adunarea generală, la fiecare etapă.

Întrebări frecvente

Blocul nostru este vechi și nu mai are cartea tehnică. Ce facem?

Legea nr. 196/2018 obligă asociația să reconstituie cartea tehnică și proiectul, dacă lipsesc (art. 8). Pornim de la ce există — planuri, documente de la primărie sau de la arhivă, rapoarte ale lucrărilor executate — și stabilim ce se poate reconstitui și cum se organizează urmărirea de acum înainte.

Care este diferența dintre urmărirea curentă și urmărirea specială?

Urmărirea curentă înseamnă observarea și examinarea periodică a clădirii, cu mijloace simple, și se aplică tuturor construcțiilor supuse urmăririi. Urmărirea specială se face pe bază de program, cu aparatură de măsurare, atunci când cartea tehnică, proiectul sau constatările o cer. Cele două se completează.

Cine suportă costul?

Urmărirea privește părțile comune ale clădirii, iar costul se aprobă în adunarea generală, ca orice cheltuială pentru acestea.

Avem nevoie de expertiză tehnică?

Nu ca punct de plecare. Urmărirea comportării arată cum evoluează clădirea. Doar dacă rezultatele o impun, recomandăm, conform legii, pasul următor, iar asociația are deja datele pregătite.

Cât de des se fac inspecțiile și măsurătorile?

Periodicitatea rezultă din cartea tehnică, din P 130-2025 și din proiectul de urmărire al clădirii. O stabilim în constatarea transmisă după analiza documentației.

Lucrați doar în București?

Lucrăm în toată țara, cu echipe în București și Cluj-Napoca.

Trimiteți-ne documentația clădirii

Ne trimiteți ce aveți, în orice formă. Vă răspundem în scris cu ce există, ce trebuie acoperit mai departe și cum vă putem ajuta.

Solicitați o ofertă