„Cine verifică periodic dacă blocul în care locuiesc e sigur?” Întrebarea i-a fost adresată recent Marianei Garștea, Director General Sixense România, de un proprietar de apartament — sinceră, directă, fără context tehnic.
Răspunsul există în lege. Foarte puțini oameni îl cunosc.
Pentru această întrebare și pentru zeci de alte întrebări similare, am dedicat o ediție întreagă a buletinului nostru Smart Infrastructure (LinkedIn, 3.000+ abonați) segmentului rezidențial — cu recomandări concrete pentru fiecare rol implicat: dezvoltator, asociație de proprietari, administrator, proprietar.
Siguranța blocului — ce spune legea, pe scurt
Trei texte juridice formează cadrul actual pentru siguranța blocului în care locuiți în România:
- Legea 10/1995 — calitatea în construcții. Stabilește obligația urmăririi comportării în timp pe toată durata de viață a clădirii. Nu doar la recepție. Nu doar primii ani. Toată durata — care, pentru o construcție rezidențială, înseamnă tipic 50 de ani sau mai mult.
- Legea 196/2018 — privind asociațiile de proprietari. Extinde explicit obligația de urmărire către asociațiile de proprietari. Adică nu doar dezvoltatorul, ci și comunitatea care administrează clădirea după predare.
- Normativul P130/2025 — recent revizuit. Detaliază cum se face urmărirea, cu ce frecvență, cu ce instrumente, prin cine. Capitol obligatoriu în proiectul tehnic pentru orice construcție nouă.
Cadrul juridic, deci, este în vigoare. Problema este altundeva.
Paradoxul segmentului rezidențial
Vorbim mult despre calitate în construcții la momentul recepției. Mult mai puțin — și mai rar decât ar trebui — despre ce se întâmplă cu o clădire pe parcursul celor 50 de ani după.
Paradoxal, segmentul rezidențial este și cel în care factorii de decizie — dezvoltatori, președinți de asociații, administratori — sunt uneori cel mai puțin informați despre obligațiile pe care le au.
Dacă întrebăm astăzi 100 de președinți de asociații dacă au un program real de urmărire a comportării în timp pus la punct, foarte puțini ar răspunde afirmativ. Nu pentru că nu le pasă. Ci pentru că nimeni nu le-a spus, clar și pe înțeles, ce înseamnă efectiv obligația aceasta.
În cei 15 ani de când lucrăm pe piața din România, am văzut prea des același tipar: se reacționează după ce ceva s-a întâmplat deja. Fisuri vizibile la pereții portanți. Infiltrații. Tasări care deformează cadrul ușilor. În acel moment, costul este de zeci de ori mai mare decât ar fi fost monitorizarea preventivă.
Ce poate face fiecare — siguranța blocului pe roluri
Newsletter-ul oferă recomandări concrete pe fiecare rol:
Dezvoltatorul
Include proiectul de urmărire a comportării în timp în proiectul tehnic încă din faza de proiectare — așa cum cere P130/2025. Predă către asociația de proprietari, la recepție, dosarul de urmărire cu instrumentare deja instalată și plan de măsurători pentru următorii ani. Aceasta nu este o opțiune comercială — este o obligație legală.
Asociația de proprietari
Solicită la preluarea blocului dosarul de urmărire complet. Contractează un laborator autorizat ISC pentru continuarea măsurătorilor — rapoartele firmelor neautorizate sunt nule juridic în caz de litigiu. Bugetează anual costul în cota de întreținere — este o cheltuială mică, dar critică pentru siguranța tuturor proprietarilor și pentru valoarea de piață a apartamentelor.
Administratorul
Ține evidența rapoartelor de urmărire în registrul tehnic al imobilului. Asigură accesul echipei tehnice la punctele de măsurătoare. Comunică proprietarilor rezultatele măsurătorilor — în limbaj clar, nu doar prin grafice tehnice greu de înțeles.
Proprietarul
Cere administratorului contractul de urmărire a comportării în timp. Verifică dacă laboratorul care semnează rapoartele este autorizat ISC. Solicită ultima măsurătoare și data ei. Dacă nu există — semnalează asociației că este o obligație legală neîndeplinită, conform Legii 196/2018.
De ce subiectul acesta acum
În București și marile orașe, valul rezidențial post-2010 a creat zeci de mii de apartamente noi. Multe dintre aceste clădiri intră acum în al doilea deceniu de exploatare — exact perioada în care încep să apară primele semne de uzură structurală.
Adăugăm la asta schimbările legislative recente — P130/2025, CATUC adoptat tacit în aprilie 2026, EU Taxonomy pentru fonduri de real estate — care fac ca subiectul siguranței blocului să devină tot mai vizibil în deciziile de investiție și administrare. Nu mai este o discuție tehnică marginală.
Citește ediția completă a newsletter-ului
Pentru recomandări detaliate, ghid pe roluri și context legislativ complet, citește și abonează-te la buletinul Smart Infrastructure al Sixense România:
📧 Smart Infrastructure by Sixense Romania — abonare LinkedIn
Mai multe pe acest subiect
Această ediție vine în continuarea unor conversații pe care le-am susținut public în ultimele săptămâni:
- Brașov: cum verifici siguranța structurală a clădirii în care locuiești (interviu Bună Ziua Brașov);
- Podcast 4Construct cu Mariana Garștea — sănătatea clădirilor și viitorul construcțiilor;
- Sixense partener RoRES 2026 — Romanian Residential Investment Summit.
Despre Sixense România
Sixense România este singura companie din țară autorizată ca laborator de analize și încercări în construcții dedicat exclusiv activităților de monitorizare geotehnică și structurală (autorizație ISC nr. 4036/2023). Pentru proprietari, asociații de proprietari sau administratori care doresc să verifice contractul de urmărire al clădirii lor, oferim consultanță tehnică prin pagina noastră de contact.
Mai multe despre serviciile noastre dedicate clădirilor existente pe pagina Structuri existente și Clădiri și infrastructură.
Acest articol sintetizează ediția specială a buletinului Smart Infrastructure, publicată pe LinkedIn în mai 2026 de Mariana Garștea, Director General Sixense România.
