Două dintre cele mai importante publicații din România — Adevărul și Wall-Street — au publicat în luna mai 2026 materiale extinse cu Mariana Garștea, președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS) și Director General Sixense România, despre calitatea reală a blocurilor noi și despre ce ar trebui să facă un cumpărător prudent înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare.
Subiectul are o relevanță aparte pentru piața imobiliară din 2026: prețurile apartamentelor noi în București au crescut cu peste 20% în ultimul an, iar volumul tranzacțiilor reflectă o prudență crescută a cumpărătorilor. Și totuși, în lipsa unei culturi a verificărilor tehnice, majoritatea românilor evaluează apartamentul după randări 3D și paleta cromatică — nu după documentele care arată cum s-a comportat construcția în execuție și ce o așteaptă în următorii 30 sau 50 de ani.
O profesionistă care nu poate cumpăra apartament — din cauza calității construcțiilor
Una dintre cele mai puternice afirmații apare în interviul publicat de Wall-Street pe 22 aprilie 2026:
„Eu de doi ani de zile caut să cumpăr un apartament și nu găsesc.” — Mariana Garștea
Motivul nu este financiar — ci tehnic. Ca persoană care conduce de 15 ani o companie specializată în monitorizarea geotehnică și structurală a construcțiilor critice din România, Mariana Garștea știe exact ce întrebări să adreseze unui dezvoltator. Și exact pe acest test al transparenței a eșuat căutarea ei: niciun dezvoltator vizitat nu a fost dispus să prezinte ultimele rapoarte de urmărire a comportării în timp pentru clădirile ridicate, deși este vorba de documente tehnice obișnuite, necesare pentru recepția construcției.
Cele 3 documente esențiale înainte de semnătură
Din interviul publicat de Adevărul pe 4 mai 2026 (autor Robert Vîrban), reies trei documente fundamentale pe care orice cumpărător ar trebui să le ceară:
1. Cartea tehnică a construcției — în special Capitolul D
Capitolul D al cărții tehnice acoperă exploatarea, întreținerea, repararea, urmărirea comportării în timp și post-utilizarea construcției. Acest capitol funcționează ca un contract nescris pentru următorii 50 de ani — pentru că, în România, apartamentele se cumpără frecvent cu gândul transmiterii către generațiile viitoare.
În interviul din Wall-Street, Mariana Garștea compară cartea tehnică cu buletinul și fișa medicală a unui imobil: planuri structurale, procese verbale de recepție, certificate de calitate ale betonului, rapoarte de urmărire în timp. Fără ea, asociația de proprietari nu are practic nicio armă tehnică în relația cu dezvoltatorul.
2. Studiul geotehnic al amplasamentului
Studiul geotehnic indică condițiile reale de teren — inclusiv nivelul apei subterane, factor critic pentru orice clădire cu subsol:
„Apa este cel mai mare dușman al unei construcții.” — Mariana Garștea în Adevărul
Un detaliu tehnic adesea trecut cu vederea: verificarea coordonatelor studiului geotehnic, pentru a confirma că este specific locației apartamentului, nu extrapolat de pe un șantier învecinat.
3. Procesul-verbal de recepție și lista neconformităților rezolvate
Documentul oficial care atestă încheierea lucrărilor și remedierea defectelor identificate la recepție. Lipsa lui sau prezența unor neconformități nerezolvate schimbă fundamental profilul de risc al investiției.
Testul transparenței — cum reacționează dezvoltatorul
Conform ambelor interviuri, cel mai simplu test pentru evaluarea unui dezvoltator este urmărirea reacției la întrebări tehnice. Un partener corect va răspunde transparent — un partener problematic devine crispat, evită răspunsurile, le tergiversează sau pur și simplu nu le mai dă.
Logica este simplă: dacă în faza de vânzare dezvoltatorul evită întrebările tehnice, în faza de exploatare (când vor apărea fisurile sau infiltrațiile, iar tu vei fi deja proprietar) va fi și mai dificil să-l determini să-și asume răspunderea.
Articolul din Wall-Street recomandă o verificare practică suplimentară: vizitarea unui bloc construit anterior de același dezvoltator și discuția directă cu proprietarii deja instalați. Grupurile de Facebook ale asociațiilor de proprietari sunt o sursă publică valoroasă pentru a identifica dezvoltatori cu istoric problematic.
După achiziție — rolul asociației de proprietari și perioada de garanție
Wall-Street acoperă în detaliu o etapă pe care puțini cumpărători o anticipează: responsabilitatea menținerii sănătății clădirii trece, după semnarea actelor, de la dezvoltator la comunitatea de proprietari, organizată juridic ca asociație conform Legii nr. 196/2018.
În prezent, perioada minimă de garanție pentru un imobil nou este de 3 ani de la recepție, fereastra-cheie în care orice defect de execuție trebuie remediat pe cheltuiala dezvoltatorului. Această perioadă va fi extinsă semnificativ — la 10 ani — prin Codul Administrativ al Construcțiilor (CATUC), adoptat tacit de Senat în 2026, conform expertizei prezentate în interviu.
Problema majoră semnalată de Mariana Garștea în Wall-Street: multe asociații de proprietari nu au în posesie cartea tehnică a clădirii și, în consecință, nu știu ce să ceară de la dezvoltator când apar defecte. Lipsa de pregătire tehnică a asociațiilor, combinată cu lipsa documentelor, generează cele mai multe conflicte juridice în primii ani de viață ai unei clădiri noi.
Serviciu Sixense — evaluare tehnică înainte de expirarea garanției
În interviul Wall-Street, Mariana Garștea precizează un caz concret de utilizare a serviciilor Sixense România: asociații de proprietari care abordează Sixense înaintea expirării perioadei de garanție, pentru evaluări structurale și geotehnice independente. Scopul: identificarea timpurie a tasărilor diferențiale, fisurilor structurale sau a altor defecte care provin din faza de execuție, înainte ca dezvoltatorul să nu mai aibă obligația legală de remediere.
Acest tip de inspecție tehnică independentă, conform Normativului P130/2025, oferă asociațiilor de proprietari instrumentele necesare pentru a negocia cu dezvoltatorul de pe poziții de informație tehnică validă — sau, dacă negocierea eșuează, pentru a documenta defectele în vederea unei acțiuni în instanță.
Infrastructura urbană din jur contează la fel de mult
Un aspect frecvent neglijat de cumpărători: infrastructura din jurul blocului. Rețeaua publică de canalizare este dimensionată pentru noul ansamblu? Accesul auto e suficient? În situații de urgență, populația cartierului poate fi evacuată în timp util? Aceste întrebări nu țin de dezvoltator — sunt elemente de planificare urbană care trebuie verificate la primărie și ANAR.
Checklist pentru cumpărător înainte de semnătură
Conform recomandărilor formulate în ambele interviuri:
- Cere cartea tehnică a construcției, cu accent pe Capitolul D și rapoartele de urmărire a comportării în timp
- Cere studiul geotehnic al amplasamentului și verifică coordonatele (specifice locației, nu extrapolate)
- Cere procesul-verbal de recepție și lista neconformităților rezolvate
- Verifică istoricul dezvoltatorului — vizitează un bloc anterior construit de același constructor și discută cu proprietarii
- Cercetează grupurile Facebook ale asociațiilor de proprietari pentru istoricul real al dezvoltatorului
- Testează reacția dezvoltatorului la întrebări tehnice — transparența vânzării este predictor pentru transparența în faza de exploatare
- Pentru cumpărătorii diligenți: angajează un inginer specialist pentru evaluare tehnică independentă de 2-3 ore înainte de semnare
- Pentru asociațiile de proprietari deja constituite: solicită evaluare tehnică independentă cu 3-6 luni înainte de expirarea garanției, pentru a documenta orice defecte care derivă din execuție
- Verifică infrastructura urbană din jur: canalizare, acces auto, risc de inundație, capacitatea rețelelor publice
De ce contează urmărirea comportării în timp
Sixense România este singura companie din țară autorizată ISC exclusiv pentru monitorizare geotehnică și structurală (Autorizația nr. 4036/2023, profilurile GTF și IEX C), cu laborator propriu ISO/IEC 17025. Activitatea companiei se desfășoară conform Normativului P130/2025 privind urmărirea comportării construcțiilor în timp și a celorlalte normative aplicabile.
Pentru proprietari, asociații de proprietari și administratori de portofolii imobiliare, Sixense oferă servicii de inspecție tehnică inițială, monitorizare structurală și geotehnică, plus integrare în platforma proprietară Beyond Monitoring — toate cu rapoarte cu valabilitate juridică pentru autoritățile competente și comisiile de recepție.
Citește materialele integrale
- 📰 Adevărul: „Ghidul cumpărătorului de apartament în 2026. Cele 3 documente tehnice care îți spun dacă blocul se va prăbuși sau nu” (4 mai 2026)
- 📰 Wall-Street: „O expertă în construcții explică problemele ascunse ale blocurilor noi: ‘De doi ani vreau să cumpăr un apartament și nu găsesc'” (22 aprilie 2026)
